10/09/2026

Prestação de contas do condomínio: o que o síndico deve apresentar?

Prestação de contas do condomínio é uma obrigação legal do síndico e deve demonstrar, com documentos organizados, como os recursos arrecadados foram utilizados durante sua gestão.

Não basta informar o saldo da conta ou apresentar uma lista genérica de despesas. A assembleia precisa ter condições de compreender as receitas, conferir os pagamentos, avaliar os contratos e verificar se as decisões financeiras respeitaram o orçamento, a convenção e as deliberações anteriores.

Quando as informações são incompletas ou contraditórias, aumentam os riscos de reprovação das contas, conflitos internos e responsabilização do administrador.

O síndico é obrigado a prestar contas?

Sim.

O artigo 1.348, inciso VIII, do Código Civil estabelece que compete ao síndico prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas.

A prestação normalmente ocorre na assembleia ordinária prevista no artigo 1.350 do Código Civil, na qual também podem ser aprovados o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e, quando for o caso, a eleição do novo síndico.

A obrigação continua existindo mesmo quando:

• Há uma administradora contratada;
• O condomínio possui conselho fiscal;
• Os extratos estão disponíveis por aplicativo;
• A gestão é realizada por síndico profissional;
• Os moradores recebem balancetes mensais;
• O mandato está próximo do encerramento.

A administradora auxilia na organização, mas o síndico continua responsável por apresentar e justificar as contas da gestão.

A quem o síndico deve prestar contas?

A prestação formal é destinada à assembleia de condôminos.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que um condômino, isoladamente, não tem legitimidade para ajuizar ação individual de exigir contas contra o síndico ou o condomínio, pois a obrigação é devida à coletividade reunida em assembleia.

Isso não significa que o morador não possa pedir esclarecimentos, consultar documentos de acordo com as regras internas ou requerer a convocação de uma assembleia.

Significa que o direito de examinar documentos não se confunde com a legitimidade processual para exigir judicialmente uma prestação de contas individual.

O conselho fiscal aprova as contas?

O conselho fiscal pode analisar documentos e emitir parecer, quando estiver previsto na convenção ou tiver sido instituído pelo condomínio.

Esse parecer auxilia a assembleia, mas normalmente não substitui sua deliberação.

O conselho pode:

• Conferir extratos;
• Analisar notas e contratos;
• Verificar conciliações bancárias;
• Solicitar esclarecimentos;
• Identificar inconsistências;
• Recomendar aprovação, aprovação com ressalvas ou reprovação.

A decisão final sobre as contas cabe à assembleia, observadas as regras da convenção.

Quais documentos devem ser apresentados?

A documentação varia conforme o porte e a estrutura do condomínio, mas deve permitir que receitas e despesas sejam verificadas.

Demonstrativos financeiros

Devem apresentar, de maneira compreensível:

• Saldo inicial;
• Receitas recebidas;
• Despesas pagas;
• Valores pendentes;
• Saldo final;
• Movimentação do fundo de reserva;
• Contas bancárias e aplicações;
• Receitas extraordinárias;
• Acordos de inadimplência.

Extratos bancários

Os extratos precisam corresponder aos demonstrativos apresentados.

Transferências sem identificação, saques em dinheiro e pagamentos sem documentação devem ser esclarecidos.

Também é importante realizar a conciliação entre o saldo contábil e o saldo bancário.

Notas fiscais e comprovantes

Cada despesa deve possuir documento compatível, como:

• Nota fiscal;
• Recibo válido;
• Boleto;
• Comprovante bancário;
• Ordem de serviço;
• Relatório de execução;
• Contrato relacionado ao pagamento.

Um comprovante de transferência demonstra que houve pagamento, mas não explica sozinho qual serviço foi contratado ou se ele foi executado.

Contratos com fornecedores

Contratos de manutenção, portaria, limpeza, segurança, elevadores, seguros e obras devem estar disponíveis para análise.

É necessário verificar:

• Objeto contratado;
• Prazo;
• Reajuste;
• Forma de pagamento;
• Multas;
• Responsabilidades;
• Aditivos;
• Aprovação exigida;
• Evidências da execução.

Documentos trabalhistas e fiscais

Quando o condomínio possui empregados ou contrata empresas terceirizadas, devem ser organizados os documentos relacionados a salários, encargos, benefícios, férias, rescisões e obrigações fiscais.

A terceirização não elimina a necessidade de fiscalizar o cumprimento das obrigações da empresa contratada.

Documentação de obras

Obras e despesas extraordinárias exigem atenção específica.

A prestação pode incluir:

• Ata que aprovou a obra;
• Orçamentos;
• Contrato;
• Responsabilidade técnica;
• Medições;
• Notas fiscais;
• Aditivos;
• Relatório de execução;
• Prestação do fundo arrecadado.

Alterações relevantes de preço ou escopo precisam ser explicadas.

A lista de inadimplentes pode ser apresentada?

A inadimplência afeta as receitas e precisa aparecer de alguma forma nos demonstrativos.

Entretanto, o condomínio deve evitar exposição desnecessária, constrangimento público ou divulgação indiscriminada dos dados dos moradores.

A assembleia pode receber informações necessárias para compreender o impacto financeiro e as medidas de cobrança, observando finalidade, acesso restrito e cuidado com dados pessoais.

O foco deve ser a situação financeira do condomínio, e não a exposição pública do devedor.

Balancetes mensais substituem a prestação anual?

Não necessariamente.

Os balancetes mensais aumentam a transparência e permitem acompanhamento contínuo, mas a prestação anual possui uma função própria: reunir o período, apresentar resultados, esclarecer variações e submeter as contas à assembleia.

Quando os documentos são disponibilizados apenas em aplicativo, também é necessário garantir que a assembleia tenha condições efetivas de analisá-los.

Enviar centenas de arquivos desorganizados não equivale a apresentar contas claras.

Como deve ser a convocação da assembleia?

A pauta deve informar expressamente que haverá apresentação e deliberação sobre as contas.

Antes da reunião, é recomendável disponibilizar os demonstrativos e indicar como os documentos poderão ser consultados.

A convocação deve observar:

• Forma prevista na convenção;
• Prazo;
• Envio a todos os condôminos;
• Identificação do período analisado;
• Pauta clara;
• Regras de participação e votação;
• Forma de acesso aos documentos.

Deliberar sobre contas sem informar o assunto na convocação pode aumentar o risco de questionamento da assembleia.

Condômino inadimplente pode votar?

O artigo 1.335, inciso III, do Código Civil estabelece como direito do condômino votar nas deliberações e participar delas estando quite.

A situação de cada unidade precisa ser verificada conforme a legislação, a convenção e as circunstâncias do débito. A administração deve aplicar critérios uniformes e documentados, evitando decisões improvisadas durante a assembleia.

O que significa aprovar com ressalvas?

A aprovação com ressalvas pode ser utilizada quando a assembleia identifica problemas que não impedem completamente a aprovação, mas exigem correção, esclarecimento ou complementação.

A ata deve registrar com precisão:

• Quais foram as ressalvas;
• Quais documentos faltam;
• Quem deverá corrigir;
• Qual é o prazo;
• Se haverá nova análise;
• Quais medidas foram aprovadas.

Expressões vagas como “aprovado com pequenas pendências” dificultam cobranças posteriores.

O que acontece quando as contas são reprovadas?

A reprovação não significa automaticamente que houve crime ou desvio de recursos. Ela demonstra que a assembleia não considerou a prestação suficiente ou regular.

As razões podem incluir:

• Ausência de documentos;
• Despesas sem comprovação;
• Pagamentos incompatíveis;
• Contratos não autorizados;
• Divergências bancárias;
• Uso irregular de fundos;
• Falta de explicação para despesas;
• Descumprimento do orçamento;
• Indícios de prejuízo.

Depois da reprovação, a assembleia pode deliberar sobre medidas como:

• Conceder prazo para complementação;
• Contratar auditoria;
• Solicitar parecer jurídico;
• Determinar nova assembleia;
• Exigir devolução de documentos;
• Avaliar responsabilidade civil;
• Deliberar sobre destituição;
• Autorizar medidas judiciais pelo condomínio.

A resposta deve ser proporcional às irregularidades encontradas.

O síndico pode ser destituído por não prestar contas?

A falta de prestação de contas pode fundamentar a convocação de assembleia específica para avaliar a destituição do síndico.

O artigo 1.349 do Código Civil admite a destituição quando o síndico pratica irregularidades, não presta contas ou não administra convenientemente o condomínio.

A convocação, a pauta, o direito de manifestação e o quórum precisam ser observados cuidadosamente. Uma destituição conduzida de forma irregular pode ser questionada judicialmente.

E se o síndico não convocar a assembleia?

O Código Civil estabelece que, se o síndico não convocar a assembleia anual, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

Se a assembleia não se reunir, a legislação também admite que o juiz decida determinadas questões mediante requerimento de qualquer condômino.

Antes de qualquer medida, é importante documentar:

• Solicitações encaminhadas;
• Ausência de resposta;
• Tentativas de convocação;
• Apoio dos condôminos;
• Documentos disponíveis;
• Período ainda não analisado.

Um morador pode processar o síndico individualmente para exigir contas?

Como regra, o STJ entende que o condômino isolado não possui legitimidade para ajuizar ação de exigir contas relativas à administração condominial.

O destinatário das contas é a assembleia, e eventual ação deve respeitar a representação da coletividade.

O caminho normalmente envolve:

1. Solicitar esclarecimentos;
2. Requerer a convocação da assembleia;
3. Reunir um quarto dos condôminos quando o síndico permanece omisso;
4. Deliberar coletivamente sobre as medidas;
5. Autorizar a atuação judicial do condomínio, quando necessária.

Outras pretensões individuais podem existir conforme o direito alegadamente violado, mas não devem ser confundidas com a ação coletiva de exigir contas da gestão.

Como organizar uma prestação de contas segura?

Uma boa apresentação pode seguir esta estrutura:

1. Resumo executivo

Apresente receitas, despesas, saldo, inadimplência e principais acontecimentos do período.

2. Comparação com o orçamento

Explique diferenças entre valores previstos e realizados.

3. Separação por grupos

Organize pessoal, contratos, manutenção, consumo, obras, seguros, tributos e despesas administrativas.

4. Conciliação bancária

Demonstre a correspondência entre os registros e os extratos.

5. Fundos e arrecadações extraordinárias

Apresente separadamente a movimentação e a destinação de cada recurso.

6. Documentos de apoio

Disponibilize contratos, notas, comprovantes e atas de autorização.

7. Registro das perguntas

As dúvidas e respostas relevantes devem ser registradas na ata.

8. Deliberação objetiva

A ata precisa informar se as contas foram aprovadas, reprovadas, aprovadas com ressalvas ou retiradas de pauta para complementação.

A prestação de contas do condomínio não deve ser tratada como uma formalidade anual.

Ela protege os recursos coletivos, permite que a assembleia fiscalize a gestão e reduz o risco de acusações, reprovações e processos.

Para o síndico, organização documental e transparência são formas de proteção. Para os condôminos, o caminho adequado é exercer a fiscalização por meio dos procedimentos previstos na convenção, na assembleia e na legislação.

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