28/09/2026

Fundo de reserva do condomínio: quem paga e quando pode ser usado?

Fundo de reserva do condomínio é um recurso coletivo destinado a formar uma proteção financeira para despesas previstas na convenção e para situações que não devem depender de uma arrecadação improvisada.

Embora seja comum, o fundo não pode ser tratado como dinheiro sem finalidade definida. A forma de contribuição, as hipóteses de uso, a autorização necessária e a prestação de contas devem respeitar a legislação, a convenção, o orçamento e as deliberações da assembleia.

Problemas surgem quando o condomínio utiliza a reserva para cobrir déficits recorrentes, mistura valores sem controle, cobra o locatário por uma despesa do proprietário ou realiza gastos relevantes sem observar as regras internas.

O que é o fundo de reserva do condomínio?

É uma arrecadação destinada a criar uma reserva financeira do condomínio. A convenção costuma definir seu percentual, base de cálculo, forma de cobrança e finalidade.

A Lei nº 4.591/1964 prevê que a convenção indique a forma de contribuição para a constituição do fundo. O Código Civil, por sua vez, atribui à assembleia anual a aprovação do orçamento das despesas e das contribuições dos condôminos.

Na prática, a reserva pode ser estruturada para atender emergências, despesas extraordinárias ou necessidades específicas definidas pelas regras do edifício. Não existe um percentual legal único aplicável a todos os condomínios.

O fundo de reserva é obrigatório?

Não há uma regra geral no Código Civil impondo a todo condomínio edilício um percentual padronizado de fundo de reserva. A existência e a forma de arrecadação normalmente decorrem da convenção e das deliberações assembleares.

Se a convenção prevê o fundo, a administração deve seguir essa disciplina. Alterações de percentual, finalidade ou forma de cobrança precisam observar o procedimento e o quórum aplicáveis ao caso, após análise da própria convenção.

Mesmo quando não exista previsão detalhada, o condomínio pode discutir em assembleia a criação de uma reserva. A pauta, o orçamento e a finalidade devem ser apresentados com clareza.

Quem decide o valor do fundo?

A convenção pode fixar um percentual da cota ordinária ou outro critério. Também pode permitir que a assembleia ajuste o valor conforme o planejamento financeiro.

Antes da deliberação, é recomendável apresentar:

• Saldo atual da reserva;
• Histórico de uso;
• Previsão de manutenção e obras;
• Riscos financeiros identificados;
• Índice de inadimplência;
• Critério de cálculo proposto;
• Prazo ou meta de acumulação;
• Forma de recomposição após o uso.

Um percentual repetido por costume não substitui a verificação da convenção nem o planejamento real do edifício.

Quando o fundo de reserva pode ser usado?

A resposta depende da finalidade prevista na convenção e das deliberações que o constituíram. Usos possíveis podem incluir emergências, reparos relevantes, insuficiência temporária de caixa ou despesas extraordinárias, desde que compatíveis com as regras do condomínio.

Antes de movimentar o valor, o síndico deve verificar:

1. Qual é a finalidade formal do fundo;
2. Se a despesa é urgente ou pode aguardar assembleia;
3. Se existe autorização prévia ou limite para uso;
4. Se o gasto exige orçamento, contrato ou responsabilidade técnica;
5. Como será feita a recomposição;
6. Como a operação será registrada e apresentada aos condôminos.

O uso emergencial pode ser necessário para evitar dano maior. Isso não elimina o dever de documentar a urgência, obter orçamentos quando viável e prestar contas posteriormente.

O síndico pode usar o fundo sem assembleia?

Não existe resposta única para todos os condomínios. A análise depende da convenção, da natureza da despesa, dos poderes do síndico e da urgência.

O Código Civil atribui ao síndico o dever de conservar e guardar as partes comuns e zelar pelos serviços de interesse dos possuidores. Diante de um vazamento grave, falha estrutural ou risco à segurança, pode ser necessário agir imediatamente.

Em despesas planejáveis ou que alterem a finalidade da reserva, a autorização assemblear tende a ser o caminho mais seguro. Se houver dúvida, o condomínio deve obter parecer jurídico antes de movimentar os valores.

Fundo de reserva pode pagar despesas ordinárias?

Usar a reserva para despesas ordinárias pode ser admitido em situações específicas, conforme a convenção e a deliberação competente. Porém, transformar o fundo em fonte permanente para cobrir contas mensais indica desequilíbrio orçamentário.

Quando a arrecadação ordinária não cobre despesas recorrentes, o condomínio deve revisar:

• Previsão orçamentária;
• Contratos e reajustes;
• Consumo de água, energia e gás;
• Inadimplência;
• Cota mensal;
• Despesas que deveriam ter arrecadação específica.

O uso repetido sem correção da causa reduz a proteção financeira e pode comprometer futuras emergências.

Quem paga: proprietário ou inquilino?

Na relação interna com o condomínio, a unidade responde pelas contribuições aprovadas, e a administração deve cobrar do responsável conforme o cadastro e a estrutura jurídica aplicável. A divisão entre proprietário e inquilino decorre da Lei do Inquilinato e do contrato de locação.

Constituição do fundo

O artigo 22 da Lei nº 8.245/1991 atribui ao locador as despesas extraordinárias de condomínio e inclui expressamente a constituição do fundo de reserva.

Assim, a formação inicial ou o acréscimo patrimonial da reserva, como regra na relação locatícia, cabe ao proprietário.

Reposição por despesas ordinárias

O artigo 23 inclui entre as despesas ordinárias atribuídas ao locatário a reposição do fundo de reserva quando ele tiver sido total ou parcialmente utilizado para custear ou complementar despesas ordinárias, desde que não se refira a período anterior ao início da locação.

Essa diferença exige transparência. Não basta lançar “fundo de reserva” no boleto. A administração precisa identificar se a cobrança constitui patrimônio, recompõe gasto ordinário ou financia despesa extraordinária.

O condomínio precisa emitir boletos separados?

A legislação não estabelece, de modo geral, um modelo único de boleto. Contudo, discriminar as parcelas reduz conflitos e permite que proprietário e locatário façam a divisão correta.

O demonstrativo pode separar:

• Cota ordinária;
• Fundo de reserva;
• Rateio extraordinário;
• Obras;
• Multas e juros;
• Consumos individualizados;
• Reposição do fundo, com indicação de sua origem.

Se a administradora recebe pagamento único, ainda assim os relatórios devem permitir identificar a natureza de cada valor.

O fundo deve ficar em conta separada?

A separação contábil é essencial. A convenção ou a assembleia também pode determinar conta ou aplicação específica, observadas as regras bancárias e a titularidade do condomínio.

Mesmo quando os recursos transitam pela mesma conta bancária, a escrituração deve demonstrar claramente:

• Saldo inicial;
• Arrecadações do período;
• Rendimentos;
• Gastos autorizados;
• Saldo final;
• Obrigações de recomposição.

Misturar o fundo com o caixa ordinário sem controle impede a fiscalização e fragiliza a prestação de contas.

Como aplicar o dinheiro do fundo?

O síndico deve priorizar segurança, liquidez e preservação dos recursos, respeitando a convenção e as deliberações. O condomínio não deve assumir investimentos incompatíveis com a necessidade de acesso ao dinheiro ou com o risco aprovado.

Antes de escolher qualquer aplicação, convém avaliar:

• Titularidade em nome do condomínio;
• Liquidez necessária;
• Risco do produto;
• Custos e tributação;
• Política aprovada;
• Forma de registro nos balancetes.

A decisão financeira deve ser documentada e, quando ultrapassar a gestão ordinária, submetida à assembleia.

Como prestar contas do fundo de reserva?

A prestação de contas deve mostrar não apenas quanto existe, mas como o saldo foi formado e utilizado.

Documentos recomendáveis

• Extratos bancários e de aplicações;
• Demonstrativo específico do fundo;
• Atas que aprovaram arrecadações e gastos;
• Orçamentos e contratos;
• Notas fiscais e comprovantes;
• Relatórios de obras ou emergências;
• Critério de rateio;
• Plano de recomposição.

Informação para a assembleia

O material deve comparar saldo anterior, entradas, rendimentos, saídas e saldo atual. Se houve transferência para o caixa ordinário, a finalidade precisa ser explicada e comprovada.

Pode haver mais de um fundo?

Sim. Condomínios podem criar reservas com finalidades distintas, como obras, equipamentos, contingências trabalhistas ou modernização. Cada fundo deve ter objetivo, forma de arrecadação, autorização de uso e prestação de contas próprios.

Criar vários fundos sem controle, porém, pode dificultar a compreensão dos condôminos. A estrutura deve ser proporcional ao porte e às necessidades do condomínio.

O valor acompanha o imóvel quando a unidade é vendida?

Os recursos pertencem ao condomínio, não ao condômino individualmente. Em regra, o vendedor não retira uma parcela do fundo quando transfere a unidade.

A situação financeira do condomínio pode influenciar a negociação do imóvel, mas isso não transforma o saldo coletivo em crédito pessoal do antigo proprietário. Contratos de compra e venda devem tratar eventuais rateios aprovados, parcelas vincendas e responsabilidades entre as partes.

Quais erros o síndico deve evitar?

• Movimentar o fundo sem conferir a convenção;
• Utilizar a reserva repetidamente para cobrir déficit mensal;
• Não separar contabilmente os valores;
• Cobrar proprietário e inquilino sem identificar a natureza da despesa;
• Fazer obra sem documentação técnica ou contratual;
• Aplicar recursos em produto inadequado ao perfil do condomínio;
• Omitir rendimentos ou saídas nos balancetes;
• Deixar de registrar a autorização e o plano de recomposição;
• Tratar todo gasto como emergência para evitar deliberação.

Checklist para uma gestão segura

1. Revisar a convenção

Confirme percentual, finalidade, autorização de uso e regras de alteração.

2. Mapear o saldo

Concilie os demonstrativos com extratos e aplicações.

3. Projetar necessidades

Integre a reserva ao plano de manutenção, obras e riscos.

4. Classificar cada despesa

Separe despesas ordinárias, extraordinárias e emergenciais.

5. Deliberar com pauta clara

Informe valores, finalidade, impacto e forma de recomposição.

6. Documentar o uso

Arquive ata, orçamentos, contratos, notas e relatórios.

7. Prestar contas separadamente

Apresente movimentação e saldo em linguagem compreensível.

O fundo de reserva do condomínio é um instrumento de proteção, mas sua segurança depende de regras claras, controle contábil e decisões documentadas.

Síndicos e administradoras devem verificar a convenção antes de arrecadar ou utilizar os recursos, distinguir despesas ordinárias e extraordinárias e apresentar a movimentação à assembleia. Nas locações, é especialmente importante separar a constituição do fundo, atribuída ao locador, da eventual reposição por despesas ordinárias prevista na Lei do Inquilinato.

Seu condomínio precisa criar, revisar ou utilizar o fundo de reserva? O LEM Advogados auxilia síndicos e administradoras na análise da convenção, preparação da assembleia, classificação das despesas e estruturação de procedimentos seguros de prestação de contas.