17/03/2026

Reforma em apartamento no condomínio: quais erros podem gerar multa ou embargo da obra

A realização de reformas dentro de apartamentos é uma prática comum em condomínios. No entanto, quando executadas sem planejamento ou sem cumprir as exigências legais, essas obras podem gerar multas, paralisação da reforma e até ações judiciais.

No Rio de Janeiro, reformas em unidades condominiais devem respeitar o Código Civil, a ABNT NBR 16280 e as regras estabelecidas pela convenção e pelo regimento interno do condomínio.

Neste artigo, o LEM Advogados, escritório especializado em Direito Condominial RJ, explica quais são os principais erros cometidos durante reformas em apartamentos e como evitá-los.

1. Falta de comunicação prévia ao síndico

Um dos erros mais comuns ocorre quando o morador inicia a obra sem informar a administração do condomínio.

A ABNT NBR 16280 determina que qualquer reforma em unidade autônoma deve ser comunicada previamente ao síndico, com apresentação de um plano de reforma.

Esse documento normalmente inclui:

• descrição da obra

• cronograma

• identificação da equipe responsável

• dados do profissional técnico responsável

Sem essa comunicação, o síndico pode interromper a obra imediatamente.

2. Ausência de responsável técnico (ART ou RRT)

Obras que envolvem demolição de paredes, alterações hidráulicas, elétricas ou estruturais exigem acompanhamento técnico.

Nesse caso, deve ser apresentado:

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) – engenheiro
  ou

• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) – arquiteto

Sem essa documentação, o condomínio pode considerar a obra irregular e aplicar penalidades.

3. Alteração de elementos estruturais

Modificar vigas, pilares ou paredes estruturais representa um dos maiores riscos em reformas.

Além de comprometer a segurança do edifício, esse tipo de alteração pode gerar responsabilidade civil e criminal caso ocorra algum dano estrutural.

Por essa razão, obras estruturais devem sempre ser analisadas por profissionais habilitados e aprovadas pela administração condominial.

4. Desrespeito ao horário permitido para obras

Outra causa frequente de conflitos é o barulho excessivo durante reformas.

Embora não exista uma regra única para todos os condomínios, a maioria adota horários restritos para obras, geralmente:

• dias úteis em horário comercial

• proibição de obras aos domingos e feriados

Quando essas regras são descumpridas, o condomínio pode aplicar multas previstas na convenção.

5. Uso inadequado das áreas comuns

Durante reformas, é comum que materiais, entulho e equipamentos ocupem áreas comuns como corredores, elevadores e garagens.

Essa prática pode ser considerada irregular quando:

• bloqueia a circulação

• compromete a segurança

• danifica áreas comuns

Por isso, muitos condomínios exigem agendamento de elevadores de serviço e regras específicas para descarte de entulho.

6. Falta de proteção das áreas comuns

Durante reformas, o transporte de materiais pode causar danos em:

• elevadores

• paredes

• pisos

• hall de entrada

Caso isso ocorra, o morador responsável pela obra deverá arcar com todos os custos de reparo.

7. Reformas que alteram a fachada

O Código Civil (art. 1.336, III) proíbe alterações na fachada do edifício sem autorização da assembleia.

Isso inclui:

• troca de esquadrias externas

• fechamento de varandas

• alteração de cores externas

• instalação de equipamentos visíveis

Qualquer alteração estética no prédio depende de aprovação coletiva dos condôminos.

8. Consequências de reformas irregulares

Quando uma obra descumpre normas técnicas ou regras condominiais, o condomínio pode adotar medidas como:

• aplicação de multas

• embargo imediato da obra

• responsabilização do proprietário

• ação judicial para reparação de danos

Em situações mais graves, pode haver determinação judicial para desfazer a obra.

9. Como realizar uma reforma segura no condomínio

Para evitar problemas jurídicos, o ideal é seguir algumas etapas essenciais:

1. comunicar a reforma ao síndico

2. contratar profissional habilitado

3. apresentar plano de reforma

4. respeitar horários e regras internas

5. proteger áreas comuns

Essas medidas garantem que a obra seja realizada com segurança e dentro da legalidade.

Perguntas frequentes (FAQ)

O síndico pode embargar uma obra?

Sim. Caso a obra não cumpra as normas técnicas ou as regras do condomínio, o síndico pode determinar sua paralisação.

Toda reforma precisa de ART ou RRT?

Não. Reformas simples podem dispensar responsabilidade técnica, mas alterações estruturais ou instalações prediais exigem acompanhamento profissional.

O condomínio pode aplicar multa por obra irregular?

Sim. A convenção condominial normalmente prevê penalidades para obras realizadas sem autorização ou fora das normas.

É possível impedir uma reforma dentro do apartamento?

Sim, quando houver risco estrutural, ausência de documentação ou descumprimento das regras condominiais.

Conclusão

Reformas em apartamentos exigem planejamento, responsabilidade técnica e respeito às regras do condomínio.
Quando conduzidas corretamente, evitam conflitos e garantem a segurança da edificação.

O LEM Advogados atua com assessoria jurídica especializada em Direito Condominial no Rio de Janeiro, orientando síndicos e moradores sobre reformas, responsabilidades legais e prevenção de conflitos.

Fale agora com um advogado especialista em direito condominial:

atendimento via WhatsApp