10/08/2026

Dívida de condomínio em imóvel financiado: o imóvel pode ser penhorado?

Dívida de condomínio em imóvel financiado pode resultar na penhora do próprio imóvel, mesmo quando ele está submetido a um contrato de alienação fiduciária, desde que sejam observadas as condições processuais estabelecidas pelo Superior Tribunal de Justiça.

A possibilidade costuma gerar dúvidas porque, durante o financiamento com alienação fiduciária, a propriedade resolúvel do imóvel pertence à instituição financeira, enquanto o comprador permanece na posse direta e possui o direito de adquirir definitivamente o bem após a quitação do contrato.

O entendimento mais recente do STJ considera, porém, a natureza especial da dívida condominial e sua vinculação direta ao imóvel que originou as despesas.

Quem deve pagar o condomínio de um imóvel financiado?

Enquanto permanece na posse direta do apartamento, o comprador — chamado juridicamente de devedor fiduciante — é responsável pelo pagamento ordinário das cotas condominiais.

Essa obrigação existe independentemente de o financiamento estar quitado. Ao utilizar a unidade e os serviços do condomínio, o comprador deve participar do rateio das despesas necessárias à manutenção do empreendimento.

O artigo 1.336 do Código Civil estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, normalmente de acordo com sua fração ideal, salvo disposição diferente na convenção.

Portanto, alegar que o imóvel ainda pertence formalmente ao banco não afasta automaticamente a responsabilidade de quem está na posse da unidade.

O que é uma dívida condominial de natureza propter rem?

A dívida condominial possui natureza propter rem, expressão utilizada para identificar uma obrigação vinculada ao próprio bem.

Isso significa que a dívida não é tratada apenas como uma obrigação pessoal assumida por determinado morador. Ela mantém uma relação direta com a unidade imobiliária que gerou as despesas.

O artigo 1.345 do Código Civil determina que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, incluindo multas e juros moratórios.

Essa característica busca impedir que a coletividade condominial suporte indefinidamente as despesas atribuídas a uma unidade inadimplente.

Quando uma cota não é paga, o valor necessário à manutenção do prédio precisa ser absorvido pelos demais moradores ou retirado da reserva financeira do condomínio. Por isso, a legislação e a jurisprudência conferem proteção especial à cobrança dessas obrigações.

Imóvel financiado pode ser penhorado por dívida de condomínio?

O tema passou por diferentes interpretações no Superior Tribunal de Justiça.

Em 2023, a Terceira Turma do STJ decidiu que o imóvel alienado fiduciariamente não poderia ser penhorado em uma execução promovida exclusivamente contra o comprador, pois o bem integrava o patrimônio da instituição financeira. Naquela situação, admitiu-se a penhora dos direitos aquisitivos do devedor.

Posteriormente, a Segunda Seção do STJ — órgão que reúne as turmas responsáveis pelas questões de Direito Privado — consolidou uma compreensão mais abrangente.

O entendimento atual admite, em execução de dívida condominial, a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente que originou o débito, em razão da natureza propter rem da obrigação.

Para isso, o credor fiduciário, normalmente a instituição financeira, deve ser previamente citado e passar a integrar a execução.

Por que o banco precisa ser citado?

A instituição financeira é titular da propriedade resolúvel durante a vigência da alienação fiduciária. Por isso, não é possível determinar atos que afetem o imóvel sem que ela tenha conhecimento formal do processo e oportunidade de se manifestar.

A citação permite que o banco:

• Tome conhecimento da dívida condominial;
• Acompanhe o processo;
• Apresente sua defesa;
• Quite o débito para preservar seus interesses;
• Adote medidas previstas no contrato de financiamento;
• Participe dos atos relacionados à eventual expropriação do imóvel.

A ausência da instituição financeira no processo pode comprometer a validade da penhora sobre o próprio imóvel.

Para o condomínio, portanto, a identificação correta de todas as partes envolvidas é uma etapa essencial da cobrança judicial.

Quem responde pela dívida: o morador ou o banco?

Na relação cotidiana, o comprador que está na posse do imóvel continua responsável por manter as cotas condominiais em dia.

Entretanto, o entendimento do STJ considera que a natureza propter rem da dívida pode alcançar o próprio imóvel e produzir reflexos sobre o credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel.

Isso não significa que o banco se torne automaticamente o responsável por todas as cotas vencidas desde o primeiro atraso. Significa que, diante de uma execução estruturada adequadamente, a instituição financeira precisa participar do processo quando o condomínio pretende atingir o próprio imóvel.

A definição da responsabilidade e das medidas cabíveis depende da documentação do caso, do período da dívida, da situação da posse e das partes incluídas na ação.

O condomínio precisa esperar o fim do financiamento?

Não. O condomínio não precisa aguardar a quitação do financiamento para cobrar as cotas vencidas.

As despesas condominiais podem ser executadas judicialmente porque o Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias, desde que elas estejam documentalmente comprovadas.

Para iniciar a cobrança, normalmente será necessário reunir:

• Convenção do condomínio;
• Atas que aprovaram as despesas;
• Planilha atualizada do débito;
• Boletos e demonstrativos;
• Identificação da unidade;
• Matrícula atualizada do imóvel;
• Informações sobre o contrato de alienação fiduciária;
• Notificações encaminhadas ao responsável;
• Documentos que demonstrem a origem das cotas cobradas.

A documentação correta ajuda a reduzir questionamentos e torna a cobrança mais segura.

O imóvel pode ir a leilão?

A penhora é uma medida destinada a garantir a satisfação da dívida. Ela não significa que o imóvel será imediatamente levado a leilão.

Após a determinação da penhora, ainda existem etapas processuais, intimações, possibilidade de defesa, avaliação do bem e outros procedimentos antes de uma eventual alienação judicial.

Também podem ocorrer:

• Pagamento voluntário;
• Acordo entre as partes;
• Quitação pela instituição financeira;
• Substituição da garantia;
• Penhora de outro patrimônio;
• Penhora dos direitos aquisitivos;
• Discussão sobre valores ou procedimentos.

Cada processo precisa ser analisado individualmente.

E se o apartamento for o único imóvel da família?

A proteção do bem de família não impede automaticamente a cobrança de despesas condominiais.

A legislação admite exceção à impenhorabilidade quando a dívida está relacionada às contribuições devidas em função do próprio imóvel familiar. Isso ocorre porque as cotas financiam despesas essenciais para conservação, segurança e funcionamento da propriedade.

Portanto, o fato de a unidade ser utilizada como residência familiar não deve ser tratado, isoladamente, como garantia de que ela nunca poderá ser atingida pela execução condominial.

O condomínio deve tentar um acordo antes da ação?

A negociação pode ser uma medida útil, especialmente quando permite recuperar o crédito em prazo razoável e sem comprometer o fluxo financeiro do condomínio.

Contudo, o síndico deve evitar acordos informais que não definam claramente:

• Valor atualizado da dívida;
• Número e vencimento das parcelas;
• Correção monetária;
• Juros e multa;
• Consequências do novo inadimplemento;
• Honorários e despesas;
• Forma de aprovação, quando necessária;
• Confissão formal do débito.

Também é importante considerar o prazo de prescrição das cotas e o risco de aumento contínuo da dívida.

A negociação não deve resultar em tratamento privilegiado injustificado nem comprometer os interesses dos demais condôminos.

Quais cuidados o síndico deve adotar?

Diante de uma dívida de condomínio em imóvel financiado, o síndico deve agir com organização e respaldo documental.

Atualizar a matrícula do imóvel

A matrícula permite identificar o proprietário registral, a existência de alienação fiduciária e a instituição financeira relacionada ao imóvel.

Verificar quem está na posse da unidade

É importante identificar quem utiliza o imóvel e quem aparece nos cadastros do condomínio, sem depender exclusivamente de informações informais.

Manter a dívida corretamente demonstrada

A planilha deve apresentar as cotas vencidas, multas, juros, correção e eventuais pagamentos realizados.

Documentar as tentativas de cobrança

Notificações, propostas e respostas devem ser arquivadas. Isso ajuda a demonstrar a atuação diligente da administração.

Evitar exposição do morador

A cobrança não autoriza constrangimento público, divulgação indevida da dívida ou restrições arbitrárias ao uso da propriedade.

Obter orientação jurídica antes da execução

A presença de alienação fiduciária exige cuidado na identificação dos responsáveis e na definição dos pedidos judiciais.

A demora na cobrança afeta todo o condomínio

A inadimplência prolongada compromete o planejamento financeiro e transfere para os condôminos adimplentes o custo de despesas que deveriam ser rateadas por todas as unidades.

Além de prejudicar manutenção, segurança e contratos essenciais, a falta de uma política de cobrança pode transmitir a impressão de que o atraso não produz consequências.

Uma gestão eficiente deve combinar:

• Prevenção;
• Comunicação clara;
• Cobrança extrajudicial organizada;
• Critérios uniformes para negociação;
• Acompanhamento dos acordos;
• Cobrança judicial quando necessária.

Conclusão

A dívida de condomínio em imóvel financiado não deixa de existir porque a unidade está submetida à alienação fiduciária.

O entendimento atual do STJ admite a penhora do próprio imóvel que originou a dívida condominial, desde que a instituição financeira seja previamente citada e passe a integrar a execução. Dependendo das circunstâncias, também pode ser considerada a penhora dos direitos aquisitivos do comprador.

Como a definição da estratégia depende da matrícula, do contrato, da posse e das partes envolvidas, o condomínio deve analisar juridicamente cada situação antes de iniciar a execução.

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